前期物业服务，如何更换物业服务企业？ 

    首先要确保本小区存在业主委员会、物业管理委员会等业主自治组织，这将是引导全体业主表决以及物业交接的基础。 其次需要进行业主共同决议，决定聘用物业服务企业，并与该物业服务企业《签订物业服务合同》。 最后需要由业主委员会（物业管理委员会）等业主自治组织和新旧物业服务企业完成物业交接工作。

    小区处于前期物业服务的情况下，全体业主无需做出解聘前期物业服务企业的决议，直接进行新物业服务企业的选聘工作即可。 

    以下北京市第一中级人民法院的判例可供参考。

    案情介绍 

    A物业公司系小区建设单位选聘的前期物业管理企业。小区业委会经业主大会选举产生，并在北京市宣武区房屋管理局依法备案。

    2007年10月31日，小区第二次业主大会会议表决通过了聘任B物业管理有限公司为小区物业服务企业，并表决通过了上述小区《物业管理权信托契约》。同日，业委会向A物业公司发出了《关于请物业公司移交相关资料并配合相关工作的函》，要求A物业公司按《物业管理条例》规定向业委会移交相关材料，向业委会提交撤管移交方案并提交有关设备设施运行保养和运行状况的评估报告，并于指定时间全部撤出对小区的物业管理。 A物业公司当时对业委会更换物业公司存在异议，未按业委会要求移交相关材料。后全体业委会成员和部分业主强行将A物业公司的工作人员从小区各个工作岗位及办公场所赶出小区。后B物业管理有限公司进驻该小区开始了物业服务工作。

   法院认为

   一审法院认为

   业委会通过召开业主大会，选聘新的物业管理企业，与物业管理企业签订物业服务合同并已生效，前期物业服务合同终止。A物业公司作为前期物业服务企业应按《物业管理条例》的规定将物业管理所必需的相关资料以及物业管理用房移交给业委会。 

    二审法院认为 

    业委会通过召开业主大会，选聘新的物业管理企业，其与新的物业管理企业签订物业服务合同并已生效，前期物业服务合同终止。

    法律规定 

  《民法典》

    第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

   （一）制定和修改业主大会议事规则； 

   （二）制定和修改管理规约； 

   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

   （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； 

    （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 

    （七）改建、重建建筑物及其附属设施； 

    （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 

    （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

    业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 

    《北京市物业管理条例》 

    第十九条第三款 前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 

    《北京市物业管理条例》 

    第三十四条  业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：

    (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； 

    (二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员； 

    (三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格； 

    (四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；

    (五)筹集、管理和使用专项维修资金；

    (六)申请改建、重建建筑物及其附属设施； 

    (七)决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

    (八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计； 

    (九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议； 

    (十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。 

    盛在说法 

    如业主认为小区确需更换物业服务企业，请成立业主自治组织，并进行业主共同决议以完成相关工作。 

    注：本案例案号为（2009）一中民终字第3111号，为保护他人隐私，本案件中所有当事人姓名、名称均已进行处理。