近日一场安全责任事故致29人不幸遇难，引发悲剧，使公共场所的安全问题再次成为舆论焦点。物业管理领域的安全问题更是直接与人民的生命财产息息相关。本文先通过以下案例来看物业公司的安全管理责任。

【案例】

派出所在对某小区进行日常消防检查时发现，该小区存在未组织消防安全教育培训、常闭式防火门常开、单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效等消防安全违法行为，遂出具《责令改正通知书》，由小区内物业公司负责人签收。该负责人向物业公司总负责人提出后，物业公司仍未针对上述问题进行有效改正。

同年该小区某处发生火灾，由于存在堆放有可燃易燃的杂物等问题，导致火势迅速蔓延；又因物业管理不善，大部分常闭式防火门处于强行敞开状态或损坏无法关闭状态，导致大量高温有毒烟气进入楼梯间，妨碍逃生；而且消防水泵无法启动，导致室内消火栓缺水，延迟了火灾扑救时间，增加了扑救难度。最终事故造成2人死亡，相关区域烟熏严重，直接经济损失达五十万余元。

经消防救援大队认定，物业公司未落实单位消防安全主体责任，在小区服务期间，疏于管理，导致堆满杂物；日常防火巡查流于形式，常闭式防火门未保持常闭；消防设施维护保养不到位，导致消防水泵无法启动，防火门损坏，楼梯间内应急照明和疏散指示标志损坏。

后经法院审理认为，两名负责人身为住宅区的物业服务企业的工作人员，违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果，其行为均已构成消防责任事故罪，应予处罚。

虽然涉案火灾发生并迅速蔓延存在多方面原因，但二人身为住宅区的物业服务企业的工作人员，根据《中华人民共和国消防法》规定，应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。在公安机关针对该小区的消防安全违法行为进行日常消防监督检查并出具责令改正通知书后应当予以整改。但二人未组织进行有效改正，未落实单位消防安全主体责任，疏于管理，日常防火巡查流于形式，是涉案火灾发生并迅速蔓延、造成严重后果的重要原因，符合消防责任事故罪的构成要件。

物业公司是小区的第一安全责任人，但物业公司的安全责任边界在哪里？如何完整履行安全管理责任以规避自身风险呢？

物业公司的安全管理责任分为以下几个部分：

一是发现建筑本身存在安全风险隐患问题，可以直接处置的；

二是发现安全风险隐患，但维修超出物业服务合同约定的范围的；

三是发现居民其他违法且影响小区安全的行为的；四是发现业主专有部分以外专业设施设备损坏的。

以上问题如何正确处置，是物业公司完整履行安全管理责任以规避自身风险的关键所在。

【分析】

首先，对于小区内发现建筑本身存在安全风险隐患的问题，物业公司应当及时设置警示标志，例如警戒线、隔离墩、警示牌等标识，并加大巡查力度，严禁居民进入存在安全风险隐患区域。并且物业公司应当第一时间采取排险措施，实施排除隐患的相关措施，例如及时拆除危险悬挂物、脱落物，进行紧急修理等。对于由专业机构负责维保的设施，物业公司应当在设置警示标志后，及时向有关专业机构报告，例如电梯损坏及时向电梯维修单位报告，要求其紧急维修等。

其次，如安全风险隐患部位的维修超出物业服务合同约定的范围，且出现屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全的、高层住宅水泵损坏导致供水中断的、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险、消防系统出现功能障碍且消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造五种情况之一的，物业公司应按照规定使用住宅专项维修资金进行紧急维修。出现其他安全风险隐患部位的维修超出物业服务合同约定范围的情况，物业公司应提出使用住宅专项维修资金的方案，并由全体业主共同决议，决定是否进行维修。

第三，物业公司对于居民其他违法且影响小区安全的行为，具有劝阻义务。劝阻无效的，物业公司还应尽到及时向相关部门报告的义务。在具体工作中物业公司应当制作告知书，并在劝阻居民无效后，及时书面告知相关居民，要求其整改相关问题、建立物业服务企业履行“劝阻、制止、报告”工作台账，将相关内容予以登记，并提示员工予以关注，防止事态恶化并建立应急处置预案，还应撰写关于小区存在问题的报告，及时提交给相关部门。

物业管理中具体安全事项以及报告单位清单如下：

一是损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构的，应向区住建房管部门报告；

二是擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应向区住建房管部门报告；

三是违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间，应向街道办事处（乡镇人民政府）和城市管理综合行政执法部门报告；

四是违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的，应向公安机关报告；

五是违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电的，应向消防救援机构报告；

六是擅自拆改供水、排水、再生水等管线的，应向水主管部门报告；

七是从建筑物中抛掷物品的，应向公安机关报告；

八是制造超标噪音的，应向公安机关报告；

九是侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施的，应向街道办事处（乡镇人民政府）报告；

十是擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备的，应向消防救援机构和街道办事处（乡镇人民政府）报告；

十一是擅自改变物业规划用途的，应向规划自然资源主管部门报告；

十二是违反规定饲养动物，应向公安机关报告；

十三是违反规定出租房屋的，应根据具体情形向公安机关或住房和城乡建设或者房屋主管部门报告。

第四，已入住的小区，物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业公司应当立即报告相关专业运营单位。

最后小区存在问题的报告内容应包括，发现问题的时间、物业项目地址、事发地点具体位置、问题初步事实、事实初步证据、以及物业公司劝阻的相关证据。

最后，我们要强调发生安全事故的概率或许很小，但一旦发生，势必会对人民的生命财产安全造成不可挽回的损失。我们在此倡议，物业公司从自身做起，提高安全风险意识，履行法定责任，同时相关部门要及时对违法行为进行查处，以避免发生此类安全事故。