北京市盛廷律师事务所主任、北京市律师协会物权法专业委员会主任毕文强律师受邀在《现代物业》杂志撰文，就“社区问题法律化解决还是法律问题社会化解决”议题发表了看法。毕文强律师站在律师的角度，结合执业以来的实践经验，分析了部分物业费纠纷典型案例后，提出可以“让社会问题法律化解决，而绝不是法律问题社会化解决”的观点。

《现代物业》杂志创办于2002年7月，是全球物业管理、设施管理中文独立传媒，中国物业管理、设施管理领域的专业期刊。杂志坚持以报道真相和探索真理的态度，把社区文明进步与发展作为自己的目标，为各类社区工作人士和业主提供最具参考价值的丰富资讯和独特观点。

现将毕文强律师在《现代物业》发表的《社区问题法律化解决还是法律问题社会化解决？》原文发布如下，供业界参考。

社区问题法律化解决还是法律问题社会化解决？

文/毕文强

谈起社区治理问题，笔者想起一些往事。大约在 2007 年，笔者参加了一个开发策划和物业服务都以“高端”自居的楼盘业主维权会议，主要议题是怎样排除成立业主委员会程序上的层层障碍，同时就开发商和物业公司侵犯业主权益的诉讼进行沟通。在会议结束后的漫谈中，谈到了这个小区的物业管理问题，大家颇为不满。这时有一个业主告诉大家，他的儿子正在学法律，现正在某法院实习，看到法官在审理物业费纠纷案件时的立场，很不理解，便向法官请教:这种物业费用案件法律上的权利义务非常明确，明显物业公司有问题，为什么法官的判决全部支持物业公司? 法官的答复是这样的:这种情况太多，如果支持了业主，会引起更多诉讼，并有可能导致更多业主采纳不交费用的方法维权;其次，物业公司为小区服务，毕竟承担了社会稳定的一部分职能，如果不支持物业公司，有可能会影响社会稳定。

无独有偶，当时笔者的同事也曾去本市某著名小区参加一个活动。之所以说这个小区著名，是因为这个小区的业主委员会曾经打了一场关于物业费用标准的官司，并且最终取得了胜诉。这个诉讼引起了全社会的关注，在再审判决结果出来之前，甚至有外地社区赶到北京某中院听审。诉讼结束后，物业公司拒绝履行判决，同时撤出小区，曾经一度导致小区的混乱。同事告诉笔者，由于小区业主委员会起到了真正管理社区的作用，除了有一栋物业管理楼没有从开发商手里拿回外，小区治理得非常好，而且当前的物业公司是按照诉讼后业主委员会确定的物业费用标准来收取物业费的。

这让笔者不禁想到刚执业时参加庭审的一起物业纠纷案件。案件是物业公司起诉我的当事人，要求交纳物业费用。我的当事人拿出几十张照片，证明物业公司服务太差，与收费明显不符。我作为代理人，将对方的收费标准与现实情况逐一进行了对照，指出其不合理之处。在法官要求对方就收费标准进行解释的时候，对方无法进一步解释其收费的合理性。庭后法官主动与我方进行了沟通，大体意思有二点:一是像这类案件，法院判决通常会支持物业公司，虽然业主会拿出大量的证据比如照片来证明物业服务的失责行为，但是法院不会采纳，法院只能把这些照片作为证据向物业公司提出警示，希望能够起到警告的作用;二是物业纠纷关系社会稳定，本市某著名小区(指前文所述小区) 的物业收费标准案,引起了较大的社会影响，导致法院在审理此案的过程中需要不断向市政法务部门汇报工作，比较被动。最后法院表示希望物业公司与业主通过庭下协商寻找合理的解决方案。

这位法官是笔者较为尊重的法官之一，因为在这些物业纠纷案件的审理中，这位法官对物业费用案件的性质了解得非常清楚，并能针对问题所在，在实际操作中努力为双方寻求解决方案。鉴于此，笔者就自己对此类案件的观点与该法官进行了沟通:物业公司与业主之间是合同关系，权利义务对等，应当根据事实情况客观判决。物业小区其实也是一个公司，业主是全体股东，物业公司不过是项目经理人，物业公司本应当听从全体业主的管理，而现实中物业公司反客为主甚至是自行定价，违反了常规。虽然法官对笔者的观点表示赞同，但也明确表达了一个不争的事实:这种现实状况目前解决不了。

此后，笔者一直思索着一个问题 : 法治社会是什么? 法院、政府有关部门、律师是怎么看待这些物业纠纷的?

笔者本人并不怀疑一些法官的判决是本着维护社会稳定的原则而做出的，但在法院判决有倾向性的氛围下，物业公司对这类案件的诉讼已经有了预期。如果法院只是把业主提供的物业公司不符合服务标准的照片作为证据予以警示，却不依证判决，这足以让物业公司放心地提供不合格的物业服务，从而导致更多的不满。

由此还出现了这样一种现象 :由于法院的判决绝大多数支持了物业公司的请求，使得许多业主放弃通过理性的法律诉讼手段进行抗辩的选择，而是采取拒绝交纳物业费用的措施来对抗物业公司，这也使得物业公司起诉业主的案件大幅增加。这种现状又导致某区法院做出限制物业公司大规模起诉业主的决定。在此必须强调:这种决定无疑也损害了物业公司的合法权利!据笔者了解，某区法院曾经一度只允许物业公司一次起诉五个业主，在这样一个物业费交纳率不足50%的1,000户业主的小区里面，岂不等于断绝了物业公司通过法律手段进行“维权”的可能性吗?

这样的恶性循环所造成的后果又引发了另一个社会问题:当物业公司也无法通过诉讼手段来维护自己的权益的时候，只有采取非诉讼手段一一甚至是非法手段试图解决问题，那就是包括停水停电在内的不法行为!显而易见，物业公司的这种做法才真正地影响了社会的和谐与稳定。虽然政府有关部门出面要求物业公司不得通过停水停电的方式来解决问题，其结果是又将同一个问题送回了法院。问题转了一大圈，仍然没有得到解决!由于最初不依照法律逻辑解决问题而造成的新问题，如今法院怎么办?

法院作为司法机构，以求稳定代替公平司法判决的原则，实属不妥!物业公司与业主或者业主委员会签订了物业合同，双方就是一个服务合同共同体，物业公司向全小区业主提供服务，全体小区业主向物业公司交纳费用，如果一方违约，就应当承担相应的责任。

即，物业公司不提供合格的服务，则应减少收费;造成损失，应当赔偿；整改后仍然服务不好，则业主可予以更换。反之，业主如果在物业公司提供了合同所约定服务的情况下而不交纳费用，业主委员会可以督促或者起诉业主，物业公司也可以直接起诉。双方权利义务对等，法院居中处理。而现今相关实案中的判决结果损害了法律的公平公正，导致业主对法律的立场产生怀疑。

笔者一直认为，当今社区物业费用的案件，其实有力地掀起了一次大规模的公民普法活动，因弊得益。但是，如果判决不能从公平公正出发就会引起公民对法官甚至对法律本身产生怀疑的心态，这是最值得忧虑的事情。当笔者看到业主习惯于政府请愿、信访时，当看到公民们对法律持怀疑、否定甚至放弃的态度时，深深感到痛心!一国之法是否被敬仰，一国之民是否依法行事，很大程度依赖于对法律的执行!

部分政府有关部门的人员喜欢把社区问题当作治安问题，时不时从关系社会稳定的角度来处理社区纠纷，把物业公司的经营行为看作是维护社会稳定的行为，把居委会当作管理小区的一个部门，甚至采取一些行政的强制行为来解决问题，这是一种越位现象，极不妥当。本来可以通过法律渠道解决的问题，却采取了行政化处理，无疑引导了公民依赖政府解决问题的心态，增加了政府的行政负担，导致了管理秩序的紊乱。    

笔者认为，所谓法治社会，就是可以让社会问题法律化解决，而绝不是法律问题社会化解决!这才真正地关系到社会的稳定与和谐。

时光飞逝，16 年可谓弹指一挥间!我本人也从一个年轻律师，成为了一个老律师；我一个人研究社区治理与物业管理的相关法律问题，也变成了一个律师团队在研究。如果从中国城镇化的角度来看，我们短短几十年走过了西方工业化国家几百年的进程。这中间积累的问题，错综复杂，短短十几年就期望充分、全面地解决，确实也有些急功近利了!想到这些，心态又渐平和下来。耐下心来，把自己多年来所思所想变成文字，与有志于探索社区治理与物业管理的同道探讨，“如切如磋、如琢如磨”，以有道求正道。江平老先生曾经讲“律师兴则国家兴”，抖胆套用，“社区治则国家治”。这确实是我的一个理想!