01 案情简介 

   原告李先生与开发商于2009年签订商品房现房买卖合同购买原告位于东城区×××号住房一套。

   在合同前期物业服务（未成立业委会）条款中，明确物业服务企业为鼎铭公司，并约定买受人李先生同意由出卖人依法选聘的物业企业提供前期物业服务。 

   原告办理入住后即对鼎铭公司提供的物业服务不满意，后了解到开发商与物业公司高管存在互相任职的情况。前期物业服务企业提供的物业服务质量与收取的价格不成比例，引发原告不满。 原告认为开发商与前期物业服务企业之间存在恶意串通损害业主利益，遂以物业服务合同是恶意串通为由诉至法院，请求撤销相关合同。 

   02 案例评析 

   首先，在实务中，民事主体恶意串通的情形并不能通过简单手段加以证明，通常来说是较难证明的事项，诉讼是基于证据的，证明构成恶意串通通常难度较大。 

  《民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 

   “恶意”“串通”和“损害他人合法权益”在民法中的含义？  

   1、“恶意” 上述法律规定中的“恶意”是指当事人明知或者应当知道某种行为将造成损害后果仍故意为之的心理状态，一般是指当事人具有加害他人的不良动机。 由于合同当事人的恶意隐藏于其内心，因此通常需要结合当事人履行合同的客观行为来进行分析和认定。 民法上的“恶意”有两种含义： 一是意识观念主义的恶意，指明知某种情形的存在，侧重于行为人对事实的认知； 二是意思主义的恶意，指动机不良，以损害他人利益为目的，侧重于行为人主观意志上的应受谴责性。 

   2、“串通” “串通”亦指通谋，是当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，希望通过签订合同损害他人利益。 串通可以表现为相互串通的双方积极意思联络，也可以表现为一方积极作出意思表示，另一方在明知或者应知实施该行为所达目的的情况下不表示反对，而是以默认的方式接受，与之签订、履行合同。 

   3、“损害他人合法权益” “损害他人合法权益”是指合同履行的结果将损害他人的利益。此处的损害是一种客观上受到损害的可能性，在合同得到履行之前并非现实的损害，只要客观上存在损害的可能性即可以此主张恶意串通行为的成立。 另外，如物业服务质量不符合约定属于违约的情形，不属于合同无效的法定事由。 

   03 判决结果 

   一审法院驳回了李先生的诉讼请求。 

   李先生的诉讼请求，缺乏依据，其需承担不利后果，本院不予支持。 

    裁判文书节选   

   一审法院认为原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现李先生以开发商与鼎铭公司恶意串通，损害其利益为由，请求确认开发商与鼎铭公司签订的《北京市前期物业服务合同》无效，但李先生对其主张的事实未提供证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。李先生的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定驳回原告李先生的诉讼请求。 

   04 律师提醒 

   通过查阅相关案例，本案中涉诉的物业服务企业鼎铭公司与所服务小区业主涉及大量物业服务纠纷案件，本案原告与其他案件业主最先被物业公司起诉补交未缴纳的物业费，随后原告诉请物业企业与开发商恶意串通，请求法院解除物业合同，以期达到更换物业服务企业的目的。 

   在最新颁布的《北京市物业条例》第三十四条中规定了“业主大会依照法律法规的规定召开，(四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务”。 

   本案中原告如欲将物业企业解聘，只有召开业主大会这一途径。

   实践中小区业主大会及业主委员会并不是容易成立的，同样程序、手续众多，该条例中的解聘路径，只是提供了一个法律框架，在实践中还需要进一步细化执行。