01 案情简介 

   2008年11月，业主与开发商签订《商品房预售合同》，购买了该公司开发的房屋。合同附件《临时管理规约》规定：地下车库车位为开发商所有；地下停车使用管理费为300元／月/个；临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。 业主入住后，开发商两次调整地下车位收费标准，具体为：2011-2012年度为300元／个/月，2012-2015年度为500元／个/月,2015年8月至今为700元／个/月。

   目前该小区已召开业主大会并通过管理规约、议事规则及业主委员会组成，但尚未完成备案手续。涉讼地下车位共计1011个，除241个为人防用途外，其余均为开发商单独所有。       业主要求确定原收费标准有效，并让开发商按照300元/月标准收取停车费。 

   02 案例评析 

   为规范停车位定价机制，北京市有关部门在《商品房预售合同》推荐范本中，作为附件的《临时管理规约》里约定了地下车位的具体价格和规约效力期限。 争议随之而来，管理规约能否约定地下车位具体价格，以及约定的价格条款能否在效力期限内一直适用？

   首先，管理规约无权约定地下车位收费价格。 

  《管理规约》适用范围不能越界。

   而地下车位定价权，系业主间利益相对的事务，并无业主实施自治的共同利益基础，因此管理规约不能规定车位费价格。即使已约定为合同条款，也仅能有限适用。 

   从管理规约的性质看，依据前述分析，管理规约主要是全体业主对共有部分和共同事务作出的约定，而不能干涉专有部分的使用权。既然它不能非法干预业主对专有部分的正常使用，对属于开发商单独所有、专有部分的车位，当然无权决定其权利使用的方式，包括出租价格的确定。 

   需要指出的是，此处的开发商专有部分地下车位，并不包括人防面积对应的地下车位。但是，一经得到相关行政部门备案许可，开发商作为投资人可以使用人防面积时，对应的地下车位的定价，应与开发商单独所有的地下车位适用相同定价规则。 

   站在相反角度分析，如果车位使用费可以被《管理规约》规定，则根据《物权法》七十六条第二项及第二款的规定，价格调整必须经过业主双过半数的程序作出决议，由此带来的后果可能是价格永远无法上涨。

   因为承租车位的业主占有人数的绝对优势，基于自身利益考虑很有可能会提出反对意见，其结果必然限制了开发商专有部分所有权能的实现。因利益过分受损，开发商则只能选择拒绝出租车位。而根据《物权法》七十四条的规定，此时车位也不能因此出租给其他非小区业主使用，由此会出现车位闲置，最终还将损害需要车位业主的利益，导致双输。 

   从民法基本原则出发，开发商和承租车位业主的两种个体利益都需要得到平等保护，同时对私人所有权的限制必须要控制在合理幅度内。此时，管理规约若强行规定地下车位价格，就会导致保护一方利益而可能超出必要限度的损害另一方利益。因此，管理规约的适用范围不能及于此地下车位定价权。至于保护方标准，当以有利于物之效能的最大化发挥为基础，遵循比例原则予以妥当衡平。 

   第二，管理规约的性质为管理小区业主的共有部分和公共事务的规定。 

   管理规约，也称业主公约、业主管理规约。 

  《物业管理条例》第十七条规定： 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定；管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益；管理规约对全体业主具有约束力。 

   第三，管理规约的适用范围。 业主入住时，由开发商统一组织签订的规约，称为临时管理规约。小区整体入住后，召开首次业主大会通过的，称为业主管理规约。二者均可以称为管理规约。 管理规约的主要内容，应包括两个方面：一是对共有物和共同事务的管理，二是对业主个体行为的规范和管理。 

   第一方面中，对共同事务的管理，实质上是全体业主基于共同生活利益，对专有部分使用的限制和对共有部分使用的管理。而此处的共同生活利益，应指全体业主目的一致的利益，而不包括业主间处于对立状态的利益。比如业主对其专有部分住宅的出租和出售，其价格不可能规定于管理规约内。但对于专有部分住宅用途改变为商业、外墙面的使用、安全护栏的修建等，管理规约有权予以规制。 

   需要明确的是，在小区内购买商品房并办理物权登记的人，系小区业主，其因停车需要可租赁地下车位。与此同时，根据物权法的规定和合同约定，对地下车位也拥有单独所有权的开发商，也是小区业主之一，根据规划要求及经营需要，其有权对外出租地下车位。租赁地下车位的业主与开发商均为小区业主。但租赁车位业主的生活利益，与开发商出租地下车位的财产权益，就会形成业主的对立利益。业主希望最短时间到达、最低价格承租、最好的服务。开发商希望最短时间收回建设成本、最大范围出租车位、更高价格收取租金、最低支出维持车位管理水平。

   可见，站在各自角度，双方均希望自己利益最大化，而最大化的结果，极有可能是损害或挤压对方利益的实现。 

   第四，《商品房预售合同》附件《临时管理规约》中约定地下车位价格的适用。 

   价格条款的性质仅为宣示性。该条款虽然合法有效，但性质只能是宣誓性，即仅仅是双方谈判过程中暂时性条件的约定，而确定具体权利义务，还要经过另行协商并签订停车服务合同。 同时，其适用期限自然也不能受《临时管理规约》效力存续时间的限制，即不受“本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止”条款的约束。其适用期限应截止于业主与开发商首次协商车位租赁时，而且仅作为协商的基础价格，而不能成为缔约的绝对标准。若坚持该条款与合同其他条款一体适用，则可能出现前述分析的双输结果。 故此，价格条款虽约定在合同中，但其适用范围和时间十分有限。

   03 判决结果 

   一审法院判决：

   一、业主与开发商签订的《商品房预售合同》附件之《临时管理规约》中约定的每个地下停车位300元/月的收费标准合法有效。 

   二、驳回业主的其他诉讼请求。 二审法院判决： 驳回上诉，维持原判。 

   裁判文书 

   法院生效裁判认为： 

   1. 《管理规约》不能约定地下车位使用费的具体价格。 

   管理规约主要包括两方面内容，一是对共有物和共同事务的管理，二是对业主行为的规范和管理。对共同事务的管理，实质上是全体业主基于共同生活利益，对专有部分使用的限制和对共有部分使用的管理。而共同生活利益，应指全体业主目的一致的利益，而不能是业主间处于对立状态的利益。 

   本案中，依管理规约的性质，它不能非法干预业主对专有部分的正常使用，即不能对属于开发商专有部分车位的定价进行约定。因为如果车位使用费属于业主共同管理事项，则价格上涨必须经过业主双过半数的程序作出决议，可能的结果是价格永远无法上涨，从而限制了开发商专有部分所有权能的实现，利益过分损害后会进而导致其拒绝出租车位，也不能因此将车位出租给其他非小区业主使用，由此会出现车位闲置，最终还将损害需要车位业主的利益，最终导致双输。 

   2. 合同中300元/月的价格条款不能继续适用。 

   300元/月条款系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，亦未损害社会公共秩序，应属合法有效。 基于前述关于业主对立利益的讨论，该条款的性质只能是合同中的宣誓性条款，即仅仅是双方谈判过程中暂时性条件的约定，而确定具体权利义务，还要经过另行协商并签订停车服务合同。 同时，其适用期限自然也不能受《临时管理规约》效力存续时间的限制，其适用期限应截止于业主与开发商首次协商车位租赁时，而且仅作为协商的基础价格，而不能成为缔约的绝对标准。 

   3. 业主请求的优先续租权不能成立。 在业主车辆停放未得到满足前，本小区车位不能提供给小区业主以外的人使用，但小区内部如何使用车位，还需适用当时的分配机制、协商价格后方能确定。业主享受何种续租条件，只能源于已到期租赁合同的约定或在协商新合同时开发商的承诺。 各小区车位的需求状态也非一成不变，租赁到期、提前解约、新增申请等时有发生。开发商或物业公司一般也会结合小区具体车位数量和申请情况拟定分配机制，以解决业主先后入住、一户多车、解约再租等问题。所以，车位租约到期后，业主能否对该车位优先续租，要受到全体业主使用需求及车位分配机制的限制。 另外，法院有权审查合同缔结后的成立、效力、履行、解除、违约等，但没有权利强制任何一方缔约或以具体价格标准缔约。 因此，业主请求以300元/月的价格标准缔约并保证优先续租、停止对其出入车库的限制措施等请求，缺乏事实及法律依据，本院不能支持。 

   04 律师提醒 

   小区的地下停车位除了业主专有、共有车位外，还存在开发商所有车位以及人防车位。 对于开发商产权车位实行“市场调节价”，开发商在调整价格前应当与业主进行协商，但开发商决不能在满足本小区停车位需求前，把空闲车位出租给小区外的人，即使小区之外的人同意了更高的价格。否则，小区业主可以现行《民法典》的规定，以违法法律法规强制性规范为由，主张租赁合同无效。 对于人防停车位使用，遵循“谁投资谁收益”的原则（目前北京市判例认为开发商为投资收益人），在获得人防许可证后，可用于经营活动，同样实行“市场调节价”，也不可在满足本小区停车位需求前，把空闲车位出租给小区之外的人。 

   《管理规约》主要是全体业主对共有部分和共同事务作出的约定，而不能干涉专有部分的使用权。即使其中约定了干涉专有部分的使用权相关内容，该内容对权利人也不会产生约束力。